انجام معاملات ملکی نیازمند داشتن اطلاعات کافی از نحوه نوشتن قرارداد تا استعلام سند ملک است.
خیلی از افراد به‌خاطر نداشتن اطلاعات یا انجام معامله در دفاتر غیرمجاز دچار مشکلات بسیار شده، حتی خانه خود را از دست داده‌اند. در این گفت‌وگو با رضا ساجدین، کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن، به بررسی نکات کلیدی و الزامات خرید مسکن پرداخته‌ایم.
خریدار مسکن برای معامله به چه نکاتی باید توجه کند؟
خریدارها باید دقت کنند ملکی که قصد خرید آن را دارند حتما سند درست داشته باشد، زیرا حدودا ۳۰ درصد از املاک سند درست و بی‌نقص ندارند و فاقد سند رسمی‌اند که باعث ایجاد مشکل اساسی هنگام خرید ملک می‌شود.
خریداران چگونه باید اصالت سند ملکی را استعلام کنند؟
در مرحله اول حتما ملک دارای سند باشد و اصل سند توسط خریدار رؤیت شود. همچنین با مراجعه به سامانه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور www.ssaa.ir از اصالت یا تقلبی بودن سند ملکی مطلع شوند. اصالت همه اسناد رسمی و وکالت‌نامه‌ها در این سامانه قابل بررسی است.
فقط مراجعه به این سایت برای استعلام اصالت سند کافی است؟
درصورتی که ملک سند تک‌برگ رسمی داشته باشد، از طریق این سایت اصالت آن قابل بررسی است اما اگر سند رسمی تنظیم نشده یا در شرف تنظیم باشد، بحث دیگری است و در آن صورت با استعلام از شهرداری و دفاتر ثبت اسناد می‌توان اطلاعات لازم را کسب کرد.
سند رسمی تک‌برگ به چه ملک‌هایی تعلق می‌گیرد؟
اولویت با ملک‌های دارای پایان‌کار است. در وهله اول سازنده باید برای گرفتن پایان‌کار به شهرداری مراجعه کند. ملک‌هایی نیز وجود دارند که شاید ۱۰ سال از زمان ساخت‌شان گذشته است ولی فاقد پایان‌کار شهرداری‌اند. این ملک‌ها عموما تخلفی داشته‌اند؛ حتی ممکن است قبل از شروع به ساخت، قطع یک درخت در یک ملک کلنگی باعث عدم‌توانایی در دریافت پایان‌کار شود. تا زمانی که پایان‌کار صادر نشود سند تک‌برگ صادر نمی‌شود.
خریداران باید چه مواردی را در عقد قرارداد و مبایعه‌نامه در نظر داشته باشند؟
کار را باید به کاردان سپرد. بعضی افراد فکر می‌کنند با حذف مشاوران املاک می‌توانند کار را بهتر پیش ببرند؛ اما درواقع اینطور نیست. مشاوران املاک در حال حاضر دانش و تجربه کافی را در این زمینه دارند. آنها همچنین درباره سازنده‌های منطقه و ملک‌های موجود به شکل پلاک‌به‌پلاک اطلاعات لازم را دارند. زمانی که افراد برای خرید ملک به مشاوران املاک مجاز و دارای پروانه کسب مراجعه کنند، می‌توانند خرید مطلوبی داشته باشند.
فروشندگان موارد مهمی مانند پرداخت‌ها را چگونه باید در قرارداد ذکر کنند؟
چند وقت پیش به روستای کندلوس مراجعه کرده بودم. در آنجا موزه‌ای به‌نام موزه جهانگیری هست که در این موزه یک مبایعه‌نامه صدساله نگهداری می‌شود. از این مبایعه‌نامه متوجه شدم که در گذشته پدران ما نیز تقریبا مثل ما معامله می‌کردند، به این صورت که یک‌سوم مبلغ را فی‌المجلس، یک‌سوم را در زمان تحویل و الباقی را در زمان به‌نام‌زدن سند دریافت می‌کردند. این بهترین نحوه برای پرداخت‌هاست؛ مگر اینکه فروشنده خواسته دیگری داشته باشد. درصورتی که ملک ارزنده باشد، نحوه پرداخت می‌تواند به ۵۰ درصد فی‌المجلس، ۴۰ درصد هنگام تحویل و ۱۰ درصد هنگام ثبت سند تبدیل شود.
شروطی که در قسمت توضیحات مبایعه‌نامه اضافه می‌کنند، اغلب دارای اهمیت زیادی است. یکی از این شروط به عدم‌انجام به موقع تعهدات قیدشده در قرارداد مربوط می‌شود. در این توضیحات می‌توان با قراردادن جریمه‌های مختلف درصورت عدم‌انجام تعهدات برای طرفین از بروز این مشکلات جلوگیری کرد. گاهی در این مواقع از کلمه «انفساخ» استفاده می‌شود، یا زیانی ۲۰ درصدی داخل قرارداد قید می‌کنند که ضمانتی باشد برای اجرای تعهدات طرفین که شامل خریدار هم می‌شود. اگر این مسائل پیش‌بینی و از آنها پیشگیری شود، افراد در آینده به مشکلات کمتری برمی‌خورند.
با رعایت این نوع پرداخت دیگر مشکلی ایجاد نمی‌شود؟
اگر کد رهگیری گرفته شده و معامله در دفاتر مجاز انجام شده باشد، تعهدها در قرارداد ثبت شده‌اند و مشکلی برای طرفین ایجاد نمی‌شود.
اعتمادکردن در معامله ملک کار درستی است؟
به‌هیچ‌وجه. در قراردادنویسی شعاری داریم که می‌گوید در نوشتن قرارداد اعتماد نکنید. اکثر دعواها و مشکلات به دلیل همین اعتمادها به‌وجود می‌آیند. بین ۴۰ تا ۶۰ درصد افراد مراجعه‌کننده به دادگاه‌ها کسانی‌اند که معاملات خود را براساس اعتماد انجام داده‌اند.
سخنی داریم از حضرت علی(ع) که می‌فرمایند در معاملات همچون بیگانگان باشید، و واقعا اگر ما بتوانیم این فرمایش را سرلوحه کارمان قرار بدهیم و در همه معاملات همچون بیگانگان باشیم، اکثر مشکلات‌مان حل خواهد شد.
دفاتر مشاوره املاک در حل اختلافات این‌چنینی چه نقشی دارند؟
دفاتر املاک در شرایط خاص می‌توانند برای حل اختلافات ورود کنند، به طور مثال از طریق نقش ریش‌سفیدی، یعنی به طرفین مشاوره می‌دهند. همکاران ما مجاز هستند که داور مرضی‌الطرفین قرارداد باشند؛ به این نحو که در زمان بروز اختلاف بتوانند داوری کنند. توصیه می‌کنیم در صورتی که افراد به مشاور املاک خود اعتماد دارند، آنها را به عنوان داور در قرارداد معرفی کنند. این کار باعث می‌شود در صورت اختلاف نظریه مشاوران وجهه قانونی پیدا کند.
چه مرجعی برای قیمت ملک تعیین تکلیف می‌کند؟
مثلی داریم که گفته می‌شود مالکیت در همه‌جای دنیا محترم است و در دین اسلام محترم‌تر است. به‌هرترتیب خود مالکان‌اند که تعیین تکلیف می‌کنند؛ اما در حال حاضر مشکلی که وجود دارد سکوهای تبلیغاتی مثل اپلیکیشن‌های مختلفی است که در زمینه ارائه فایل‌ها وجود دارند. اینها قیمت‌هایی می‌گذارند که کارشناسی نشده است.
در این‌صورت چشم و هم‌چشمی به‌وجود می‌آید، یعنی فرد می‌بیند که خانه‌ای معادل خانه خودش با امکانات کمتر با قیمت بالاتر برای فروش گذاشته شده است، پس این فرد هم قیمت ملک خود را بالاتر اعلام می‌کند. این کار باید به کارشناسان اتحادیه املاک هر شهر سپرده شود تا کارشناسان خبره بتوانند این مسائل را رفع کنند اما در حال حاضر هیچ مرجعی برای تعیین قیمت وجود ندارد.
چه نکات و امکاناتی در قیمت‌گذاری آپارتمان موثر است؟
۳۵ نکته در قیمت‌گذاری املاک تاثیرگذارند، مانند مساحت زمین یا عرصه، شمالی یا جنوبی بودن ملک، بر و عرض ملک، تعداد طبقات، تعداد واحدها، نشانی ملک و… حتی در یک ساختمان طبقات اول، دوم، سوم و پنجم تفاوت قیمت دارند. حتی وقتی کارشناس رسمی دادگستری برای یک ملک قیمت‌گذاری می‌کند، درنهایت با مشاوران املاک منطقه قیمت‌ها را چک می‌کند. یعنی حتی بعد از اینکه این ۳۵ گزینه را چک کرد، قیمت نهایی با همفکری مشاوران املاک منطقه اعلام می‌شود.
پس میزان امکانات تاثیر مستقیم بر قیمت‌ها دارد؟
بله، ما در بحث‌های ملکی می‌گوییم که جنگ جهانی سوم یا بر سر آب شکل می‌گیرد یا به‌خاطر جای پارک. پارکینگ مسئله مهمی است که امروزه به‌خصوص در کلانشهرهایی مثل تهران در قیمت‌گذاری خیلی موثر است. در حال حاضر قیمت پارکینگ از ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان شروع می‌شود و در بعضی مناطق به ۲ تا ۳ میلیارد تومان می‌رسد. خانه‌های ۱۷۵ مترمربع به بالا حتما باید ۲ پارکینگ داشته باشند. حتی قیمت پارکینگ‌های طبقات پایین نسبت به طبقات بالاتر کمتر است. همچنین اگر انباری بعد از پایان‌کار ساخته شود، روی قیمت تاثیر می‌گذارد. این مسائل در قیمت‌گذاری تاثیر زیادی دارند.
غیر از پارکینگ، کدام‌یک از امکانات جزو اولویت‌های اصلی ملک محسوب می‌شود؟
در چند سال اخیر آماری گرفته و براساس آن اعلام شد که ۸۰ درصد معاملات ملک در تهران در رابطه با خانه‌هایی با سن کمتر از ۵۰ سال انجام می‌شود؛ یعنی خانه‌های با سن پایین‌تر خیلی راحت‌تر معامله می‌شوند. اگر شخصی بخواهد ملکی را برای سرمایه‌گذاری انتخاب کند، توصیه می‌شود دنبال ملک‌هایی دارای پارکینگ و با سن کم باشد.
در گذشته طبقات بالا مثل طبقه چهارم بدون آسانسور به‌راحتی معامله می‌شد اما الان طبقه دوم هم بدون آسانسور به‌سختی به فروش می‌رسد. بعضا از سوی مشتری گفته می‌شود که ممکن است خودمان بتوانیم تردد کنیم و از پله بالا برویم، اما بستگان و اقوام ناتوانی داریم که توان بالارفتن از پله را ندارند. بعد از مسئله سن و پارکینگ، آسانسور از اولویت‌های اصلی یک ملک برای فروش و قیمت‌گذاری محسوب می‌شود.
خرید مسکن به چند دسته تقسیم می‌شود؟
گاهی خرید ملک برای سکونت و گاهی برای سرمایه‌گذاری است. درباره نقشه ملک باید بگویم که ملک‌هایی که زیر ۱۲۰ تا ۱۳۰ مترمربع باشند، نقشه‌های خوبی ندارند؛ یا اتاق خواب‌های کوچکی دارند یا سالن‌شان کوچک است یا دارای آشپزخانه‌های کوچکی هستند؛ یعنی در کل توازنی بین اجزای این آپارتمان‌ها وجود ندارد. درصورت داشتن توان مالی خانه‌های بالای ۱۳۰ مترمربع را خریداری کنید.
طبق آمار هر فرد برای سکونت حداقل به ۳۵ مترمربع فضا نیاز دارد. اما اگر کسی قصد سرمایه‌گذاری در مسکن دارد، بهتر است ملک‌هایی با مساحت بین ۵۰ تا ۷۰ مترمربع را خریداری کند. ملک‌های با مساحت بین ۵۰ تا ۷۰ مترمربع بازار خیلی خوبی دارند و به‌راحتی خرید و فروش می‌شوند، مثل پراید که اصطلاحا گفته می‌شود همیشه نقدینگی بالایی دارد.