طرح جدید مجمع برای مالکان و مستاجران

برنامه میز اقتصاد نیوز نیمروز با موضوع تغییرات اجاره بها قبل از فصل واگذاری مسکن با حضور آقای اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی علی فرنما مسکن همچنین شهرسازی برگزار شد، اتحادیه مشاوران املاک علی مرادزاده، محمدعلی اسفنانی سخنگوی سازمان زندان های دولتی و به سوالات زیر پاسخ داده شد.

سند بالادستی که طبق آن سقف برای اجاره در نظر گرفته شود چیست؟

آقای شاکری عضو کمیسیون مدنی مایلز: با توجه به شیوع تاج، ستاد مبارزه با بیماری ها در سال 99 اعلام کرد اجاره بها باید سقف داشته باشد تا مستاجران نتوانند جابجا شوند، اما امسال ستاد تنظیم بازار اعلام کرد که بازار اجاره داده می شود. برای قانون شدن این موضوع به بررسی پیشنهاد ایشان در مجلس فکر کردیم.

آقای فرنام کارشناس مسکن و شهرسازی: بازار اجاره نیازمند چارچوبی است که با تایید مرکز تنظیم بازار سعی شده چارچوبی برای فصل اجاره در نظر گرفته شود. در قانون حمایت از تولید مسکن بحث لیزینگ حرفه ای را هم داشتیم اما هنوز اجرایی نشده است. دولت باید در حوزه باشد بازار املاک و مستغلات وارد شوید و این مداخله اجباری است.

ضمانت اجرایی سقف اجاره ای که در ستاد تنظیم بازار در نظر گرفته شده چیست؟

جی. شاکری عضو کمیسیون مدنی مایلز: این موضوع هنوز قانونی نشده و ضمانت اجرایی ندارد اما برای ادامه باید قانونی شود. اکنون فقط یک طرح «قانون کنترل قیمت مسکن» برای ورود به مجلس داریم. دولت به عنوان متولی بازار مدت هاست که نسبت به بازار اجاره بی تفاوت بوده در حالی که بحث اجاره حداقل مربوط به 40 میلیون نفر است. بحث هایی مانند حاشیه نشینی و خانه های ساعتی به همین منوال ادامه یافت.

آیا از نظر قانونی در کشورهای دیگر امکان دارد مالک ملک را مجبور به رعایت محدودیت اجاره کنیم؟

جی. فرنام، کارشناس مسکن و شهرسازی: تحقیقات در 40 کشور نشان می دهد که آنها حمایت های متفاوتی از مستاجران می کنند. اجاره ها در اکثر کشورها دو ساله یا بیشتر است و در صورت رعایت شرایط، تخلیه ممکن است دشوار باشد. اکثر قوانین به نفع مستاجران است، به عنوان مثال، در نرخ افزایش اجاره بها یا سپرده سالانه، در حدود 15 تا 20 کشور محدودیت تعیین شده است.

شرایط تخلیه برای ساکنان با نیازهای ویژه، مانند کسانی که بیماری یا ناتوانی دارند یا کسانی که ورشکسته شده اند، دشوار است. تحقیقات این کشورها نشان می دهد که قیمت های اولیه کمتری در بازار اجاره وجود دارد. زیرا قیمت اولیه در تولید مسکن چالش برانگیز است، اما سقف اجاره بهترین راه است.

در این کشورها علاوه بر سقف اجاره، مشوق هایی نیز به صاحبخانه تعلق می گیرد. گویی در صورت رعایت سقف اجاره بها از مالیات معاف هستند.

چرا سقف اجاره بها تعیین شده توسط ستاد مبارزه با مفاسد اقتصادی رعایت نشد؟

جی. مرادزاده رئیس اتحادیه مشاوران املاک: در صورت رعایت نکردن مشوق ها و جریمه ها، مشکلات مالیاتی و بیمه ای و همچنین اخذ پروانه ساختمانی برای مالکان، این گونه مصوبات قابل اعمال نیست. نمی توان مالکان را مجبور به اجاره مبلغ مشخصی کرد و خدمات املاک بر اساس اعدادی که مستاجران اعلام می کنند، تعداد اجاره ها را تعیین می کند.

تفاوت بین قانون اجاره حرفه ای و طرح مونتاژ جدید چیست؟

آقای شاکری، عضو کمیسیون مدنی مایلز: هیچ اقدامی برای اجرای قانون اجاره حرفه ای صورت نگرفته است. این قانون همچنین بر اساس ساخت شرکت های مسکن منحصراً برای اجاره بود. وزارت راه و شهرسازی این قانون را اجرا نکرده است و علاوه بر آن قوانینی مانند مالیات بر خانه های خالی، بیمه مسکن و… وجود دارد که باید در شورای عالی مسکن بررسی شود.

طرح جدید روز یکشنبه به کمیسیون مدنی و روز سه شنبه به مجلس ارائه خواهد شد. دستگاه های ذیصلاح نیز باید موضوع وام مسکن را جدی بگیرند و این وام ظرف یک هفته تحویل داده شود.

چگونه می توان این تضمین را اعمال کرد؟

جی. شاکری، عضو کمیسیون مدنی مایلز: در این طرح افراد باید اجاره خود را در سامانه املاک و مسکن ثبت کنند و اصل طرح جدید همین است. به این ترتیب اطلاعات کل کشور به دست می آید و در صورت ثبت نام افراد در این سامانه اطلاعاتی از حمایت هایی مانند کاهش 50 درصدی کارمزد و مالیات نوسازی، وام کم بهره برای نوسازی و اقساط بلندمدت برخوردار خواهند شد. و همچنین اولویت وام دادن در صورت عدم ثبت نام، صاحبخانه یا کارآفرین باید خسارتی بپردازد.

مالک یا کارآفرین چگونه خسارت وارده را پرداخت خواهد کرد؟

آقای شاکری، عضو کمیسیون مدنی مایلز: یک کارآفرین در صورت عدم ثبت اطلاعات در سیستم باید جریمه بپردازد و یک سال از کسب درآمد محروم می شود. برای بار دوم محرومیت دائمی کسب و کار شامل چنین شرکتی می شود. در مورد موجر، دیگر نمی تواند به راحتی مستأجر را بیرون کند; زیرا دادگاه به داده های ثبت شده در سامانه اشاره می کند. فکر می کنیم این طرح می تواند 60 تا 70 درصد بازار اجاره را کنترل کند.

چه زمانی اجرای این قانون پیش بینی می شود؟

آقای شاکری، عضو کمیسیون مدنی مایلز: ما اعلام کرده ایم که این قانون ظرف سه سال اجرا می شود، اما ممکن است به پیشنهاد نمایندگان مجلس در دادگاه علنی مایلز تغییراتی ایجاد شود.

نقش سازمان تعزیرات حکومتی در اجرای مصوبات جدید ستاد تنظیم مقررات کنترل اجاره چیست؟

آقای اسفنانی، سخنگوی سازمان زندان های دولتی: در مصوبه قبلی ستاد مبارزه با مفاسد اقتصادی کرونا، دادگاه ها باید از صدور حکم تخلیه خودداری می کردند، اما در شورای حل اختلاف چون این قانون نبود، عده ای این کار را کردند. آن را اجرا نکند تصمیم ستاد تنظیم بازار طبق قانون است و اگر فردی آن را اجرا نکند تخلف است و با آن برخورد می کنیم.

آیا برای رسیدگی به شکایت باید به سازمان تعزیرات حکومتی رسید؟

آقای اسفنانی سخنگوی زندان دولتی: اجاره بهای اضافی تخلف از مبالغ مقرر است، باید قراردادی باشد و اگر بتوان قراردادها را در سامانه ثبت کرد، ضمانت حسن انجام کار خوب است، اما در صورت موافقت مالک با افزایش آن. اجاره و قرارداد عادی است حتی بدون کد رهگیری نیز قابل شناسایی نیست. فقط در صورت ثبت در سامانه تخلف است و رسیدگی می شود.

قراردادهای رسمی را چگونه بررسی می کنید؟

جی. اسفنانی سخنگوی تعزیرات حکومتی: این موضوعات موضوع شکایت است تا در جریان باشیم و اگر دادستان خصوصی نباشد نمی توانیم وارد شویم.

راه حل های حل مشکلات بازار اجاره چیست؟

آقای فرنام کارشناس مسکن و شهرسازی: قانون جدید مرکز تنظیم بازار کوتاه مدت است. در ماده یک قانون جهش تولید مسکن آمده است: وزارت راه باید ظرف چند ماه یک طرح جامع مسکن را ارائه کند که طی چند ماه انجام شده است و مالکان مسکن را تشویق به کنترل التهابات بازار در کوتاه مدت کند. همچنین باید شرایطی فراهم شود تا مستاجر فقیر نتواند از حفاظ استفاده کند. در درازمدت باید قانون لیزینگ را اجرا کنیم که مورد حمایت نهادها و بخش خصوصی است.

ستاد تنظیم بازار روز گذشته بسته سیاست های وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن را بررسی کرد و برای افزایش اجاره بها در تهران و شهرستان ها حد بالایی تعیین کرد. در این جلسه که به ریاست معاون اول رئیس جمهور برگزار شد، سقف افزایش اجاره بها نسبت به اجاره ۱۴۰۰ در تهران در کلانشهرهای بالای یک میلیون نفر به میزان ۲۰ درصد تصویب شد. و در سایر شهرها 15 درصد.