نحوه تبدیل رهن و اجاره
یکی از سوالاتی که افراد هنگام جستجوی خانه به ذهنشان می‌رسد، نحوه تبدیل رهن و اجاره است. مثلا با اطلاع از قیمت یک خانه چطور می‌توان تخمین زد رهن کاملش چقدر است یا چطور می‌توان اجاره خانه را به صورت منصفانه برای رهن همراه با اجاره محاسبه کرد.
یکی از فاکتورهایی که در انتخاب خانه اجاره ای موثر است، میزان بودجه ای است که برای رهن و اجاره در نظر گرفته می شود. البته در بسیار اوقات مبلغی که برای رهن و اجاره در نظر گرفته می شود قابل تبدیل است و می تواند به اجاره یا رهن، اضافه یا کم شود.
تبدیل این دو به هم، می تواند تاثیر مستقیمی در معامله ملک مورد نظر داشته باشد. به طورکلی فرمول مشخصی برای تعیین مبلغ رهن و اجاره وجود ندارد.
ولی به طور کلی می توان این عدد را معادل یک دوم،یک سوم، یک چهارم یا یک ششم قیمت خانه در نظر گرفت. معمول برای خانه نوساز، مبلغ رهن و اجاره معادل یک چهارم قیمت ملک در نظر گرفته می شود و بالاتر رفتن سن ملک این عدد را به سمت یک ششم می کشد.
برای روشن تر شدن این موضوع به یک مثال اشاره می کنیم. :
فرض کنید خانه ای ۶۰ متری در تهران با سن ساخت ۱۰سال برای رهن کامل وجود دارد که قیمت هر متر مربع آن، معادل ۵ میلیون تومان است.
برای این که بفهمیم رهن کامل این خانه چقدر است، باید یک شش قیمت کل خانه را که از ضرب متراژ در قیمت هر متر مربع آن به دست آمده،در نظر بگیریم. رهن کامل این ملک، معادل یک ششم مبلغ ۳۰۰ میلیون، یعنی قیمت کل ملک را در نظر می گیریم که معادل ۵۰ میلیون تومان است.
برای تبدیل این رهن به رهن و اجاره، می توان به ازای هر ۱ میلیون تومان مبلغ ۳۰ هزارتومان در نظر گرفت. به طور مثال اگر بخواهیم ملک بالا را با ۲۰ میلیون تومان رهن کنیم، باید ۶۰۰ هزار تومان به عنوان اجاره پرداخت کنیم.
یکی از مواردی که باید در نظر داشت، تغییرات سود بانکی است. پایین آمدن سود بانکی می‌تواند تغییراتی در مبلغ رهن و اجاره ایجاد کند که همین موضوع روش دومی برای محاسبه رهن و اجاره ایجاد کرده است.
تبدیل رهن و اجاره به عنوان بخشی از فرآیند معامله ملک اجاره‌ای می‌تواند زمان‌بر باشد که ابزار «محاسبه‌گر تبدیل رهن و اجاره» می‌تواند شفافیت و سرعت بیشتری به این فرآیند ببخشد.
محاسبه‌گر تبدیل رهن و اجاره ابزاری است که به شما کمک می‌کند تا بتوانید محاسبه سریعی از تبدیل شدن رهن به اجاره یا بالعکس داشته باشید. در این ابزار فرمول‌های مختلف تبدیل رهن و اجاره در نظر گرفته شده است.
تخمین رهن کامل
بر اساس عرف فعلی موجود در بازار مسکن، رهن کامل یک خانه با توجه به مدت زمانی که از ساختش می‌گذرد بین یک ششم تا یک چهارم قیمت فروش خانه محاسبه می‌شود. اگر خانه نوساز باشد یک چهارم و هرچه که عمر خانه بالاتر باشد، این ضریب به یک ششم نزدیک می‌شود. اگر خانه نوساز باشد ممکن است مبلغ رهن برابر با یک چهارم قیمت خانه نیز در نظر گرفته شود.
مثلا فرض کنید خانه‌ای 100 متری و نوساز در محله‌ای قرار دارد که قیمت خانه در آن محله متری 3 میلیون تومان است. بنابراین رهن کامل آن حدودا 75 میلیون تومان می‌شود. 75=4/(3*100)
حالا اگر عمر آن خانه مثلا حدود 10 سال باشد، رهن کاملش 50 میلیون می‌شود. 50=6/(3*100)
عرف بازار برای محاسبه رهن و اجاره
در بسیاری از موارد مالکان تمایل ندارند که خانه‌شان را رهن کامل بدهند و مدل رهن + اجاره را بیشتر می‌پسندند. اما از کجا بفهمیم اجاره و رهنی که مالک پیشنهاد کرده منصفانه است؟ روش متداول برای محاسبه رهن و اجاره چیست؟
برای تبدیل رهن و اجاره در عرف بازار هر یک میلیون تومان رهن معادل 30 هزار تومان اجاره در نظر گرفته می‌شود و یا به ازای هر 10 میلیون تومان از مبلغ رهن 300 هزار تومان اجاره پرداخت شود.
این عدد معمولا در اکثر مناطق یکسان است و مالکین و مستاجرین می‌توانند میلغ اجاره خانه را از طریق این روش تخمین بزنند.
برای مثال در نمونه‌ای که پیش از این ذکر کردیم، اگر فردی بخواهد خانه را اجاره کامل کند (یعنی پولی بابت رهن ندهد)، تقریبا باید ماهیانه 2 میلیون و 250 هزار تومان اجاره بپردازد. 2250000 = 30000 * 75
اما اگر مستاجر قصد داشته باشد مقداری پول پیش بپردازد باید مقدار مابهتفاوت پرداختی با رهن کامل را تبدیل به اجاره کند.
برای روشن شدن قضیه باز هم به مثال قبل بر‌می‌گردیم. فرض کنید مشتری بخواهد 25 میلیون تومان بابت رهن بپردازد.
مابهتفاوت 25 میلیون با 75 میلیون (رهن کامل خانه)، 50 میلیون تومان است که باید این مبلغ را با همان فرمول به ازای هر یک میلیون 30 هزار تومان به اجاره تبدیل کرد.
در نتیجه اجاره ماهیانه مشتری یک میلیون و پانصد هزار تومان می‌شود (1500000 = 30000 * 50 ).
به این ترتیب می‌توان فهمید اجاره پیشنهادی مالک جای چانه زدن دارد یا نه. مثلا اگر در این مثال مالک پیشنهاد 25 میلیون رهن و ماهانه 2 میلیون تومان اجاره را مطرح کرده باشد، با توجه به اختلاف مبلغ پیشنهادی با عرف بازار می‌توان کمی سر قیمت چانه زد.
چند نکته در محاسبه رهن و اجاره خانه و تبدیل آن‌ها به همدیگر
- مبلغ یک میلیون تومان رهن و به ازای آن 30 هزار اجاره هر چند عرف کلی بازار است اما ممکن است این نرخ در مناطق و شهر‌های مختلف تغییر کند.
- برای محاسبه قیمت رهن کامل مبلغ کل آپارتمان را بر عددی بین بازه 4 تا 6 بسته به نوساز بودن یا تعداد سالی که آپارتمان احداث شده تقسیم می‌کنیم.
- براساس منطقه و امکانات مورد نظر عوامل متعددی برای قیمت رهن هر متر مربع از یک واحد مسکونی مطالبه می‌شود، مثلا در مناطق مرفه‌تر بیشتر امکانات مورد نظر مستاجران قرار می‌گیرد و ممکن به ازای هر متر مربع گاهی تا حدود 7 میلیون تومان رهن در خواست شود.
چند نکته مهم در تبدیل رهن و اجاره
- هرچند مبناهایی که در این مطلب به آن اشاره شد عرف فعلی بازار است، اما باید به این توجه داشته باشید که ممکن است این نسبت‌ها منطقه به منطقه و شهر به شهر با هم تفاوت داشته باشد. مثلا ممکن است در محله‌های خوب، نرخ تبدیل رهن و اجاره به جای هر یک میلیون 30 هزار تومان، هر یک میلیون 35 هزار تومان باشد.
- نکته بعد این است که نرخ محاسبه رهن و اجاره به نرخ سود بانکی وابسته است. مثلا اگر نرخ سود بانکی افزایش پیدا کند مالک با توجه به اینکه سود بانکی دریافتی‌اش از خواباندن پول رهن در بانک بیشتر می‌شود، می‌تواند نرخ تبدیل رهن و اجاره را بالاتر در نظر بگیرد. بنابراین افزایش یا کاهش سود بانکی بر افزایش یا کاهش نرخ تبدیل رهن و اجاره تاثیرگذار است.
- در پایان مدنظر داشته باشید گاهی اوقات ممکن است هرچقدر هم که چانه بزنید مبلغ پیشنهادی مالک به اندازه عرف بازار کم نشود. در این صورت پایتان را در یک کفش نکنید که حتما باید اجاره یا رهن را تا عرف بازار کاهش دهید. گاهی اوقات شرایط شما یا خانه به گونه‌ای است که پرداخت مبلغی بیشتر به چیزی که تحویل می‌گیرید می‌ارزد. پس همیشه به جز قیمت‌های معمول بازار، شرایط خودتان و ملک را هم در نظر بگیرید.
نتیجه گیری :
- برای محاسبه قیمت رهن کامل هر خانه باید قیمت هر متر مربع از آن ملک را در متراژ خانه ضرب کرد و سپس با توجه به سن بنا قیمت کل ملک را تقسیم بر 4 یا 6 نمود.
- برای تبدیل بخشی از رهن به اجاره باید مبلغ رهن قابل تبدیل را تقسیم بر 1 میلیون تومان کرد و نتیجه را در 30 هزار تومان ضرب نمود.
- بسته به میزان سود بانکی و شرایط خانه و منطقه ممکن است نحوه محاسبه رهن و اجاره که در عرف معمول است مد نظر قرار نگیرد و این مورد در همه جا صدق نکند.